1-12-2015 —
Veel zzp’ers die een hypotheek willen, krijgen ‘nee’ te horen van hun bank, zelfs als ze de lasten gemakkelijk kunnen dragen. Wat kun je doen om de kans op een lening te vergroten?
Banken zijn steeds strenger geworden als het gaat om hypotheken. Dat geldt voor mensen in loondienst, maar zeker voor ondernemers. Uit een onderzoek van Z24.nl uit 2012 bleek al dat over het algemeen minder dan de helft van de hypotheekaanvragen van zzp’ers wordt gehonoreerd.
Strenge regels
Ten eerste is er de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die controleert of banken zich aan de Gedragscode Hypothecaire Leningen houden. De AFM heeft de laatste jaren een aantal keer boetes uitgedeeld omdat banken te ruimhartig waren geweest. Het gevolg is dat banken sindsdien extra voorzichtig zijn.
Wat zijn die regels?
Veel eisen die ook voor mensen in loondienst gelden, gelden ook voor ondernemers. Zo mogen ook zij in 2014 maximaal 104 procent van de waarde van de woning lenen. Ook voor ondernemers geldt dat het recht op hypotheekrenteaftrek alleen van toepassing is als de de lening in dertig jaar volledig en tenminste annuïtair wordt afgelost (lees hier hoe dat in zijn werk gaat). Echt anders wordt het bij het vaststellen van het inkomen. Is iemand in loondienst, dan is de som voor de hypotheekadviseur een koud kunstje. De meeste hypotheekverstrekkers hanteren tegenwoordig de regel dat iemand 3 tot 4,5 keer zijn jaarinkomen mag lenen. Maar nu de zelfstandig ondernemer. Wat is een representatief jaarinkomen? Bij ondernemers kan dat inkomen van jaar op jaar fors verschillen. Volgens de richtlijnen van de AFM bepaalt de bank de hoogte van een lening aan de hand van het gemiddelde van het inkomen uit onderneming van de laatste drie jaar. In de praktijk is dat de nettowinst. Het laatste jaar geldt daarbij als maximum. Een voorbeeld. Stel ondernemer Henk verdiende in 2011 50.000 euro, in 2012 75.000 euro en in 2013 60.000 euro. Het gemiddelde inkomen is dan 61.666 euro, maar omdat Henk in het laatste jaar maar 60.000 euro verdiende, is 60.000 euro het bedrag waarmee de bank zal gaan rekenen. Banken soms strenger dan nodig is “Veel banken houden zich tot op de euro nauwkeurig aan de richtlijn”, zegt Herman van Houten, hypotheekadviseur en directeur van Pentrax. Dat betekent dat wie nog maar een of twee jaar zelfstandig is, bij veel financiers geen kans maakt. Dat is echter niet nodig, stelt Van Houten. De gedragscode stelt dat de bank ook mag uitgaan van een ter zake deskundig onderbouwde prognose van de toekomstige inkomsten als er geen drie jaarrekeningen beschikbaar zijn. Die onderbouwing moet dan wel op echte cijfers van deze ondernemer gebaseerd zijn. Vage formuleringen als ‘mensen in de deze branche zien gemiddeld hun inkomen toenemen’ zijn niet genoeg. Winst zegt vaak weinig Maar problemen doen zich niet alleen voor bij zzp’ers die minder dan drie jaar actief zijn. Er is ook een probleem met het bepalen de hoogte van het inkomen. De nettowinst over een jaar geeft bij heel veel ondernemers een vertekend beeld van de werkelijke inkomsten. De accountant van de zzp’er zorgt er immers voor dat de winst zo laag mogelijk is. Hoe minder winst, hoe minder belasting je betaalt. “Een probleem dat ik vaak tegenkom”, stelt Van Houten, “is dat ondernemers willekeurig mogen afschrijven. Stel je koopt een milieuvriendelijke auto van 30.000 euro. Normaal zou je dat bedrag minus een restwaarde van 20 procent in vijf jaar afschrijven.” “Maar je mag dat bedrag ook in één keer afschrijven (wat fiscaal gunstig kan zijn als je in een jaar relatief veel verdiende, en daardoor in een hoge schaal voor de inkomstenbelasting zou vallen, red.). Maar als je dat doet in het laatste jaar, wordt je inkomen dat jaar 25.000 euro lager, en daalt ook het inkomen waarop je hypotheek wordt gebaseerd”, zegt Van Houten. In bovenstaand voorbeeld zou het veel beter zijn om uit te gaan van een normale manier van afschrijven, dat wil zeggen gelijkmatig over vijf jaar. En zo zijn er nog talloze andere voorbeelden te bedenken waarbij het inkomen dat de bank gebruikt eigenlijk gecorrigeerd zou moeten worden. Martijn Pennekamp van het platform Ikwordzzper.nl beaamt dit probleem. “Denk aan een startende zzp’er die in het eerste jaar veel geld heeft gestoken in zijn inventaris. Dat drukt zijn nettowinst, maar zegt weinig over zijn verdiencapaciteit.” Jaarrekening lastig voor veel adviseurs Het probleem is volgens Van Houten dat veel hypotheekadviseurs geen jaarrekening kunnen lezen. “Die gooien die informatie zonder toelichting bij de bank over de schutting. Vervolgens wordt die aanvraag afgewezen.” En niet alleen bij de hypotheekadviseurs is vaak onvoldoende kennis aanwezig. De medewerkers van de hypotheekafdeling van bank zelf hebben vaak niet de opleiding en de kennis om een jaarrekening te doorgronden. “De bankmedewerkers die dat kunnen, werken bij de afdeling zakelijke kredieten”, ziet Van Houten. Kies je adviseur en bank zorgvuldig Als je als zzp’er een hypotheekadviseur zoekt, neem er dan bij voorkeur eentje in de arm ook ervaring heeft met zakelijke kredieten. Een dergelijk adviseur kan namelijk ook je balans en je verlies- en winstrekening lezen, en weet waar de bank op let. Geldverstrekkers kijken bijvoorbeeld naar bepaalde kengetallen die iets zeggen over je liquiditeit of je solvabiliteit. Het helpt ook om eerst even met je accountant te gaan zitten en de boekhouding grondig na te pluizen op zaken die misschien door de bank verkeerd kunnen worden geïnterpreteerd. Schrijf vervolgens ook een duidelijke toelichting op de balans. Let er verder op dat jij of je tussenpersoon niet bij teveel banken aanvragen doet. Als je aanvraag bij twee of drie hypotheekverstrekkers is afgewezen, is de kans klein dat nummer vier en vijf jouw aanvraag wel zullen accepteren. Het is op zo’n moment beter om even naar je aanvraag te kijken. “Als een bank een aanvraag eenmaal heeft afgewezen, is het heel moeilijk om nog keer aan te kloppen.” Van Houten krijgt regelmatig een weigering van de bank op een realistische aanvraag, enkel en alleen omdat de klant al eerder is afgewezen. “Dat is ook niet gek, want het verwerken van een aanvraag kost tijd en geld.” Welke banken moet je zijn? De meeste grote banken verlenen hypotheken aan zzp’ers. ING stelt op de website zelfs dat ‘dat ondernemers een streepje voor hebben’. Dat is natuurlijk vooral marketingprietpraat, maar feit is wel dat de bank steeds meer hypotheken aan zzp’ers verstrekt. “Zzp’ers maken nu 10 procent uit van alle hypotheeknemers”, stelt Marc Smulders van ING. Van Houten denkt dat je uiteindelijk het meeste kans maakt bij de grootbanken. Daar is in elk geval de kennis aanwezig. Die banken zijn ook eerder bereid om bijvoorbeeld een uitzondering te maken op de 3-jaar regel Grote hypotheekverstrekkers hebben vaak gespecialiseerde acceptanten in dienst voor ondernemers. Maar omdat deze acceptanten zullen werken met de informatie die ze krijgen aangeleverd, blijft het zaak dat je zorgt dat je met een goede toelichting op je balans en je verlies- en winstrekening komt. Het zou voor de bank immers niet lonen om zelf de balans van de bewuste ondernemer helemaal uit te pluizen. Tussen de grootbanken zitten overigens nog flink wat verschillen. ING gaat in principe uit van het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar, maar blijkt in de praktijk uit voorzichtigheid vaak uit te gaan van 90 procent van dat inkomen. Andere banken eisen weer je niet het gehele bedrag leent, maar ook zelf geld inlegt. De keus is hoe dan ook beperkt. Van Houten: “Bij een prijsvechter als NIBC hoef je het eigenlijk niet te proberen. Westland Utrecht was heel goed, maar die verstrekken geen hypotheken meer en verwijzen zoor naar Nationale Nederlanden en die moeten nog veel leren. Ondernemers vinden ze al snel ingewikkeld. Daardoor is een uitstekende hypotheekbank voor ondernemers verloren gegaan.”
